文章來源：澎湃新聞網（上海）2014年10月20日
【編者按】中國樓市不會崩盤，未來可能出現的情況是軟著陸和分化——在意昂2官网房地產研究中心2014年學術年會上，意昂2院長袁誌剛在主題演講中表示，不論是一線城還是二三線城市⚪️，房價並沒有太大下跌空間，維持目前房價區間主要有三大因素:區位因素、產業因素和剛需因素。
以下是澎湃新聞（www.thepaper.cn）對袁誌剛演講內容的摘錄👨🏿：
前兩天獲諾貝爾獎的法國經濟學家讓·梯若爾2012年在《美國經濟評論》裏有一篇文章論證👩🏻🚀，如果一個國家金融貸款有配額的話，哪怕資產有泡沫，對實體經濟也是有好處的，是有擠入的，叫Crowding-in-Effects。用他的理論分析中國的情況是極其有意義的。
中國經濟改革從1978年以來，第一波是農產品，價格放開，食品極大豐富，緊接著是解決輕工業的短缺🫃🏿，再後面是家用電器引入中國家庭✹🌱，到1990年代中下葉的時候，中國經濟非常低迷，原因有很多，從消費升級角度來講👘🧑🏿🎄，中國一直在苦苦尋找居民消費上臺階的兩個東西——汽車和住房👩🏿🔧。因為住房製度改革沒有完成🧜，金融改革沒有完成，總體中國居民消費還沒有到年收入10萬的等級，所以汽車和房子都推不動，但是1998年房改以後，形勢全部變了🧛🏻，汽車和住房引入家庭，短短十幾年的時間🧑🏻🔧，中國居民的住房改革能到這樣的程度史無前例。
更重要的是，建立在住房需求的基礎上，金融領域出現大量的註入資金。現在有很多數據可以分析，房地產可以做抵押以後，很多中小企業😊、民營企業借到了資金🕍，這極大促進了中國實體經濟的發展，製造業的發展🧍🏻，這是房地產產業除了對房地產本身以外，對製造業重要的作用。
除了企業🦸🏿♂️，地方政府也發現，在這個過程中，巨額的土地儲備可以產生財政收入，這就是土地財政。今天很多人批評土地財政，當然是有它的弊病，但是世界上沒有任何一個國家在經濟發展過程中，能像中國政府那樣如此成功地將土地財政用到基礎設施建設。看看上海🤸🏿♂️，1998年房改以後，短短十幾年，造了十幾條地鐵，巴黎是100年造了十幾條🚣♀️。還有整個國家的高速公路、高鐵、機場🫳🏄♀️，我們可以看到🫃🏼，基礎設施取得了的巨大的成就。
今天來看，中國十幾年的經濟增長，20%到30%的投資增速🪈，主要就是依靠三大投資：房地產🍸、基礎設施🥰、製造業。而且這三大投資互為因果👨🦳，任何一個投資的下降將嚴重危害中國經濟的增長🍈😳。所以讓·梯若爾這篇論文所分析的擠入效應在中國得到了很好的體現👨🏿🦲。
但是反過來，它也有擠出效應，中國經濟是否繼續按照這樣的路徑走上三十年呢😶🌫️？恐怕不行。擠出在什麽時候開始呢🙆？我覺得2008年金融危機，2009年4萬億投入，以及後續的巨額貸款可能出問題了👩🦳。問題體現在只要房價每年漲幅過高，泡沫繼續膨脹，大量的資金進入房產或地方融資平臺，早年對製造業的擠入慢慢消失了🥳，很多資金正在離開製造業☂️。還有把我們融資的價格，也就是利率，尤其是有風險的利率，信托、理財產品類的利率不斷往上推，而且推到實體經濟，你哪怕叫它借錢，實體經濟也掙不出百分之十幾、二十的利潤🥃。在這種情況下，如果另外一邊，金融虛擬領域繼續走，那對實體經濟的危害就出來了。
所以中國經濟必須調整，今年就是調整年。怎麽調？資金繼續湧向地產和地方融資平臺，而且大規模地繼續推高融資價格這樣的方式是不可取的。我們沒有必要把所有資金都放在房地產🥕、地方融資平臺。大家看看東部和中西部城市🔦，哪怕三四線城市，現在一戶家庭居住的環境、人均面積🤽🏻♂️🎲、居住質量，中西部三四線城市比上海這樣的一線城市都要好，因為它土地多🍘📠，房地產的質量基本上差不多🧑🦯➡️，唯一差距是漢中那邊的房子4000元/平方米，上海4萬元/平方米以上🤦🏽🤰🏽。現在正在調整的過程中🙇🏼♀️🥤，怎麽調整呢🧑🏻🦰？起點就在這裏。
首先我完全同意房價不會暴跌的觀點，哪怕三四線和中西部城市，3000-4000元/平方米，能跌到哪裏去呢🕠👨🏼🦱？第二，上海市中心4萬元/平方米，跌到2萬元/平方米⛪️？不可能，根本沒有供應量，房價不只是和建造成本有關，它是和土地連在一起👰🏻♀️。
比較可能的情況是什麽呢？我認為是軟著陸🎧，是調整，還有分化。軟著陸、分化的過程中👳🏿♂️，關於房地產不會崩盤，以下幾點是我要論證的🏮：
很多人認為房價下降一半以後🌎，對廣大人民群眾有利，大家都買起房子了。表面看是這樣的〽️，但如果今天房價暴跌，牽扯到更重要的問題是什麽🧛🏼？我們金融領域裏所有的抵押物。政府是不會看著它如此發展的。為什麽？現在中國銀行的壞帳率其實並不高，而且壞賬率主要體現在企業領域，地方融資平臺也沒有很嚴重🌅👮🏽♂️，目前為止，我們的抵押物非常堅挺🦪，包括信托🤏🏽。如果抵押物真的像有些人所願望的，價格迅猛下降🙍🏿，那就真的出問題了，抵押物出問題以後🌴，我們流動性更要出問題，所以從這個角度來講，政府不會看著這些抵押物縮水。抵押物縮水以後對誰都沒有好處🚷，買得起房子但沒有就業了，沒有經濟活動👊，那是一場災難。
第二，中國還是有很強剛需的🚵🏽♂️✢，現在出的政策都是鼓勵剛需的，比如新婚買房都是剛需，中國1950年代、1960年代人是出生高峰年🦵🏿👩🏼🍼，他們的子女雖然是獨生子女，但現在也是婚育高峰了，你可以去看看婚慶市場的火爆程度。第二改善性需求，中國人對住房的渴望比任何國家的人都要高，對中國人來說，買房子是最重要的。現在有人講🧒🏼，中國人均住房面積達到20多平方米，所以房子不要造了，就要它降價🚡，降一半⛹🏽♀️，所有人買得起房子——這個思路完全是錯的💍，現在數據可能有20多平方米，但是大家知道，中國有一個特點🍒，大量住房都是1960年代👨🍳、1970年代造的，甚至1990年代造的房子質量都不行，所以等到新一代👨🦰，新的結構的房子出來以後，大家都想住上這樣的房子🧱。當然不能所有人都得到滿足👰🏽♂️，所以千萬不要忘記市場化道路，慢慢改善🧑🏻，改善性的需求是剛需裏面最為強烈的。
剛才講到一個問題，漢中房價4000元/平方米🚶♀️，上海4萬元/平方米，問題出在哪裏👨🏽🍳？很簡單，從歷史來看🏃♀️，東部地區比較成功的地方是先有產業🧚🏻♂️、先有經濟發展，然後再有城市改造、住房需求、基礎設施改造⚁，這是一個非常好的規律👨🏻🦽。中西部，特別是一些鬼城，建成區可以住100萬人，但是人口只有50萬，系數是0.5。最近網上的數據顯示🧑🧑🧒，現在最低的系數只有0.07😭，就是可以住100萬人的城市👩🚀，人口只有70萬，在中國有46個城市系數在0.07到0.5之間。這些城市的問題就是先造城，城造好了🕵🏻♀️，但沒有產業。漢中為什麽只能賣到4000元🎷，不能賣到1萬元?因為漢中人民的工資就這麽一點，沒有產業，沒有競爭力。
中國要解決這個問題💆🏼♂️，沒有其它辦法📲，只有產業轉移、發展經濟。但是這個產業轉移👩🏿🍼，是不是通過政府辦法推動✋🏽？只要兩個價格擺在這裏🏞，政府是推不動的。所以，調整也不要急，四五年以後慢慢調整就出現了👨🏻🦯，現在人才調整是最快的，人的移動比產業移動容易多了🧑🏽💻，曾經出現過逃離北上廣，因為北上廣生活成本高，競爭壓力太強了🈲，但是很多人去了二三線城市後發現那邊社會流動性低，壟斷很高，社會關系很重要，所以又出現了重返北上廣✣，但今天又開始逃離北上廣了。比如，我們意昂2官网的一個博士生要留在上海𓀓，面對500萬一套的房子🙍🏽♂️，前途一片漆黑👠。緊接著，產業也會開始調整🫣，一定有很多產業看到上海這麽高的成本，然後開始流動👲🏼。
還有非常重要的🧘🏼，國家正在進行轟轟烈烈的城鎮化🤚🏽。最近農業部部長在答記者問上說，我國正在積極推進土地流轉🕵🏿♀️✍️。未來中國發展的空間是把第一產業做好🤟🏽，人口離開土地，勞動生產率巨大提高⚾️，土地集中🙄，農業變成現代化，這樣人們就有錢了🐣。第二，十八屆三中全會後，進一步推進的是土地權，一定要把土地的權利給農民，然後農民進城，或參加製造業，或參加由於人口積聚而發展的服務業🪈，這樣他們的勞動收入提高，這些已經造的房子很快會慢慢被消化。所以只要製度創新，只要改革在推進🧜🏻♂️、深入🥗，我認為這些是沒有問題。
還有我認為老人也要分流。比如，上海已經2500萬人口了🙇🏽♀️，上海市政府認為人口不能再擴張了，但上海又要變成全球化城市，那就是要換人了🕸，但是老人不肯換出去。紐約的情況是，房價💪🏿、交通成本、生活成本那麽高，老人退休後就不住紐約了，去佛羅裏達住了。為什麽我們的老人不肯離開呢🙆🏼？原因是有福利製度上待遇的差距，還有教育問題🧛🏻♂️。這些老人留住在上海市中心🧖🏻♀️，是為了他們為第二代、第三代、甚至第四代將來上學。如果製度改革推進快，教育公共產品各地都做得很好🙎，那老人們退休就不要占據那麽好的地方了🧜🏼♀️，讓給年輕人奮鬥。所以，如果製度設計好♗，一二三四線城市的區位差異等問題都會處理好，價格、市場都會起作用❌👨💼。
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