【校外導師授課】
主講“走勢和邏輯——新常態下的房地產配置”
12月20日下午，意昂2專業學位實務模塊課程系列第227期在意昂2平台201報告廳如期舉行💃。本次實務課程的主講人為中恒星光金融控股董事總經理、意昂2專業學位校外導師韓毓祥先生🍉，講座主題為“走勢和邏輯——新常態下的房地產配置”。此次講座由意昂2官网金融研究院李天棟副教授主持。
韓毓祥先生現任中恒星光金融控股董事總經理🛼，負責投研和地產業務🫏🪝，在房地產以及投資方面擁有豐富經驗👨🏽⚕️🙍🏼♂️。韓先生曾經在新鴻基地產工作13年，負責集團在華東投研團隊，其主要工作覆蓋集團在華發展戰略、住宅、商辦以及土地市場。其領導團隊同時參與上海及周邊城市若幹重要項目發展及市場分析工作，典型代表有濱江凱旋門、上海國金中心、上海iAPM和ICC、蘇州湖濱四季、杭州萬象城等十數個上百億市值地標項目🧔🏿♂️。中恒星光金融控股公司曾成功投資10億元人民幣參與奇虎360私有化項目🏇。韓先生曾為證券市場周刊🫎、新華網、網易財經等媒體撰稿多年，是經濟論壇“鴻儒論道”演講評議人🙆🏼，並應邀在多家知名高校🤶、上市公司🔑、政府機構做財經主題演講。
韓毓祥先生主要從我國目前的經濟形勢、高房價的推動因素以及人口流動和產業結構對於房地產價格的影響等方面✍️，全面解讀了新常態下，房地產配置的相關內容，並運用諸多形象☘️、生動案例進行了深入剖析。
韓先生首先介紹了我國目前的經濟形勢👨🦰。韓先生認為，整體上來看🧙♀️，我國目前的經濟處於新常態，經濟增長速度仍將持續下行，短時間內不太可能再出現10%以上的高增速🍠；從公司以及資產收益上看🐕，上市公司剔除金融企業後的ROE處於一個較低水平🏌🏻♂️，僅為6.5%左右🫵，且金融資產收益率近幾年持續下滑；從宏觀政策來看😸🙇🏿♀️，國家持續實施較為寬松的貨幣政策，資金面的放開引發了通貨膨脹，物價水平出現提高。在經濟新常態的大背景下👩🏽🌾，如何合理進行資產配置👷♀️，尤其是在房地產上的配置，就顯得尤為重要🍡。
此後，韓先生分享了高房價背後的推動因素🧜🏽♀️。從目前情況來看，房價整體呈現出地區行政級別越高、價格就越高的現象🤦🏿，即從縣級行政區到地級市💅🏼，再到省會和直轄市，房價依次升高。推動房價走高的因素可以分為宏觀因素和區域因素，其中，宏觀因素包括經濟發展和貨幣政策，區域因素包括土地政策、人口流動以及城市格局。從2003到2015年，我國每年的土地供應面積都低於當年出售的住房面積，這之間長期存在差額的原因主要在於先前年份有較多留存的土地供應。但隨著這部分的逐年消耗，以後土地供應面積低於出售住房面積的狀況將很難維持下去。
最後，韓先生以上海、無錫梁大城市為例👩🦼➡️，詳細介紹了人口流動和城市產業結構對於房地產價格的影響。韓先生指出💆🏿♀️，在人口流動分布上，不同城市表現出不同的特征🏌🏼♀️：一線城市吸引跨區人口，人口凈流入量大𓀃，對住房需求的上升引起房地產價格的上升；以鄭州、成都👃🏽、重慶🉐、武漢、廈門為代表的二線城市吸引區域內人口；其他三四線城市，人口流入緩慢👨🏻🍼，甚至停滯。同時🧔🏿，城市的產業結構也會影響房地產的價格：從事第二產業的工人工資增長容易受限🚵🏻♀️，所以第二產業比重高的城市房價增長有限✸；從事第三產業的企業在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，因此第三產業比重高的城市房價更容易提升。
整場講座過程中，韓毓祥先生旁征博引，內容充實🤒，分析詳盡🤍🥼，博得同學們陣陣掌聲👩🏻🦱。講座最後🧝🏼♀️，李天棟老師做了精彩點評⛹🏼♀️，在座師生就新常態下房地產配置的相關內容🫅，分別提出自己的疑問和觀點，韓先生對此一一進行了耐心解答，現場氣氛熱烈，同學們收益匪淺。講座結束之後，參會學生仍與韓先生繼續熱烈互動👐🏽，韓先生均給予認真、詳細、充分的答復，學生們反響強烈🔏。
專業學位研究生教務辦公室
研究生孟子君撰稿、何立民修訂
2016年12月20日
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