【校外行業專家授課】
中估聯信息技術有限公司研發總監顏莉博士主講
“房地產金融資產服務未來發展方向及大數據的廣泛應用”
11月28日下午13:00，由中估聯信息技術有限公司顏莉博士主講的意昂2官网金融專碩實務課程在意昂2平台201會議室舉行，主題是“房地產金融資產服務未來發展方向及大數據的廣泛應用”。講座由意昂2互聯網與大數據金融項目主任周光友副教授主持，金融碩士研究生以及部分校外愛好者♊️，共計70余人聆聽了這次演講。
顏莉博士在房地產行業有著多年的從業經驗，潛心房產估價專業技術研究，是行業內資深專家。
演講伊始☮️，顏莉博士用三個看似簡單的問題引發大家的思考。房地產和一般產品有什麽不同👩？房地產的價格由什麽決定？價格決定機製又與什麽相關⁉️？接著，她為大家一一講解。第一個問題：房地產的特殊之處在於，它不僅具有居住的消費屬性🚶♂️➡️，還擁有投資屬性🦶🏼🧌，那就是通過買賣價差和租金獲取收益🙇🏼♀️。她以身邊案例來說明中國目前存在的問題。許多坐擁上海多套房產的朋友其實活得並不安心，因為他們總是擔心把握不好時機🚻，而錯過下一輪房價暴漲。這說明投資屬性在中國已經發生了變化，慢慢演變成了投機屬性。
第二個問題：房產的價格是由它的兩個屬性來決定的🚣🏿👩🏽⚖️。消費屬性所具有的價值是由住戶滿意度決定，這要看房屋的品質👍🏻、裝修等。投資屬性則由預期決定，正如股價👨🦼，要結合基本面來看大家的預期。第三個問題：產業導向、土地製度和文化觀念共同決定了價格機製。中國實行的是批租製度，隨著土地資源的稀缺👩🏽⚖️，該製度有著天然的推高房價的功能。另外♌️，中國傳統的買房而不是租房觀念👨🏿🏫，也使中國房價在世界居於高位水平。
第二部分，顏博士帶我們回顧了中國房地產發展歷程🙍🏽。現階段，房地產市場的基調已經從去庫存變為去杠桿。2016年，據估計🧑🏽🎨，去化周期仍需要約4.7年👩🏿🎤。但前兩年去庫存的努力已經有所成效🫄🏽。一、二、三線城市房價和銷售額收入漲幅均有所下降。對於去杠桿，她指出，政府的目標不是追求低杠桿率，而是杠桿率的平穩增長。近年來🧝🏼♀️，一方面🙍🏿，隨著首付率的大幅下降⚂，杠桿率大幅攀升，而這其中非銀貸款大量增加💠，這給中央控製風險和資金帶來了很大困難☝️。另一方面🧞♀️，對於開發商來說，其凈資產收益率、營業利潤增長率等指標都在下降，說明其整體運營能力在下降，這對於銀行的負面影響非常巨大。因為銀行貸款是開發商資金的主要來源🪰，開發商經營狀況的惡化會大大提高銀行的壞賬率。因此，以上兩方面使得去庫存成為了主基調。
十九大召開以來🙍，中央明確了“房子用來住，不是用來炒”的定位，釋放出明顯的改革信號。針對需求端需求旺盛，投機氣氛濃厚，而供給端開發面積和投資下降，開發商整體運營能力下降的情況，住建部、央行、土地部門紛紛出臺了政策。住建部強調，要加快培育住房租賃市場🧑🏿🦰🧑🏽🎨，向租售同權的方向努力。央行形成因城施策、差別化住房信貸政策，加強房地產市場的宏觀審慎管理⛹️。銀監會則推行加強房地產泡沫監管的貨幣政策。
第三部分😦，顏博士介紹了房地產金融資產服務—大數據的應用👨🏼🍳，也就是她目前主要的研究領域🏋🏻♀️。她引出了兩個有趣的名詞—黑天鵝和灰犀牛。黑天鵝指的是難以預測🧟、不尋常的事情，灰犀牛指的是一系列警示信號和跡象之後出現的大概率事件🧝🏼♀️。她認為👨🏻🦽➡️，目前我們已步入灰犀牛時代，能夠充分辨別危墻的信號，做好防範工作👨🏼🔬。而這一轉變的根本原因，在於大數據技術的飛速發展與充分運用。在大數據技術與分析的基礎上，專業的風控管理系統將風險控製在可控範圍內🔘，多維的金融創新釋放了流動性，為高集中度、高杠桿的房產市場釋放風險🦦。
大數據時代給房地產服務行業帶來了諸多變革。傳統的機械思維下，房產研究人員通過大膽假設💁🏽♂️、小心求證，只能通過小樣本得出一個相對確定的價格，而大數據思維則是窮舉案例🏈🦈、大樣本調查，再得出各種概率下的價格。傳統的分析是經驗驅動的👰♂️，遵循經驗積累👸🏿、反復論證、對比分析的過程🧔🏻♂️🏊🏽♀️，受個人因素影響較大。而大數據時代是數據驅動🥢，通過企業和平臺大量的數據積累和個人豐富的數據知識和數據能力相結合🏊🏿♂️，得出更加科學的結果。
講座結尾👺，顏博士精彩地化用了《雙城記》的開頭↗️⛹🏿♂️，“這是最壞的時代，卻也是最好的時代”。在這個壞時代裏🦶🏽，灰犀牛、黑天鵝事件時有發生，但同時，有了大數據和專業的分析團隊⭕️，我們正活在一個發展前所未有迅速的時代裏，我們越來越有能力防範和化解風險，越來越有能力穩步發展經濟🔴🙆🏼。
演講結束後，周光友副教授做了詳細點評，顏博士還回答了部分同學提出的各類問題🧑🏿🦱🤌。整場演講精彩不斷🏭，同學們也積極參與🚀，現場氣氛熱烈。演講在掌聲中圓滿結束➙。
意昂2
專業學位研究生教務辦公室
研究生黃依婷撰稿，何立民修改
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