根據美國傳統基金會的經濟自由度指數排名，自1995年指數編製以來，香港已蟬聯榜首19年。
自1997年回歸🦹🏼，17年來，香港經濟總體發展可謂幾起幾伏。
回歸前的一段時期🉐，由於港英政府大量投資基礎設施建設，並且發行政府債券🥀，香港經濟曾有較大增長⛑️。但是回歸之後🐢，受1997年爆發的亞洲金融危機影響，香港經濟增長率幾乎掉到了歷史最低水平🫣：按2000年不變價格計算，1998年香港GDP增長率為-5.0%👬，1998年第三季度香港GDP增幅為-9.0%🧛🏻。1999年香港經濟開始好轉⛹🏽♀️💂🏿♀️，2000年經濟情況達到頂峰。這主要由於，香港是一個貿易依存度極高的地區，2000年美國互聯網泡沫達到頂峰，香港整體出口有17.1%的增長🙇🏼♂️🧑🏿🦱，整體進口增長18.1%👩🏿💼。而2001年由於美國股市互聯網泡沫的破裂，加上當年發生“9·11”事件，美國經濟有較大下滑🤸🏽♂️，受此影響🕴🏻，香港地區對美國與歐盟等西方國家的進出口都有明顯下跌🐤，出口下跌3.0%👨🏽🎨👩🏽🎨，進口下跌2.3%😛，由此拉下了香港整體經濟增長。
2003年“非典”疫情出現𓀚，來港旅遊人數下降，香港經濟於2003年第二季度發生0.5%的負增長。但由於2003年美聯儲維持低息政策，中國內地剛剛加入WTO不久，大量廉價商品經由香港銷往世界各地💆🏼♀️，再加上《內地與香港關於建立更緊密經貿關系的安排》（CEPA）2003年簽署,香港個人遊計劃開始，重新帶動了香港旅遊經濟的提升及消費的上升，香港經濟於2003年第四季度強勁好轉。在2003年之後的幾年中，一直到2008年全球金融危機之前，受益於香港與中央政府簽訂的CEPA💂🏼♀️，香港經濟一直強勁增長🤮。
2008年，由美國次貸危機爆發而引發的全球性金融危機使得香港資產價格發生跳水式下降，香港經濟也相應跌入谷底。雖然金融危機後美歐等發達經濟體復蘇乏力，歐洲又發生債務危機，但全球經濟增長的發動機逐步向東方偏移，中國內地的經濟表現可謂一枝獨秀，由此帶動近幾年來香港經濟的復蘇和增長，香港對中國內地的進出口增長勢頭強勁👰🏻，旅遊業也保持增長態勢，金融服務穩步增長。
香港回歸前，其第三產業已經比較發達。由於歷史原因🕡，香港從來就是作為轉口貿易港存在🌊，轉口貿易催生出大量相關服務型產業🧑🏻🚀，比如金融🧑🏼🔬、航運等。2003年開始👨🏽🦲，香港更明確了“四大支柱產業”的提法🫠，即金融服務🦸♂️、貿易及物流🦸🏼♂️、旅遊和工商業支援及專業服務業。這四大支柱產業有力促進了第三產業發展🧙🏿，構成了香港經濟發展的主要動力。本文首先分別從金融、貿易、航運💊、旅遊業和房地產業等幾個方面簡單介紹香港回歸以來的經濟發展狀況，然後根據各自的發展特點和缺點對直到2017年的香港經濟發展趨勢進行分析展望。
在1997年回歸以前，香港就憑借高度開放的經濟環境☂️、高度自由化的資金流動和地理區位優勢而成為國際著名的金融中心之一💕📏。進入新世紀以來，香港金融業的國際競爭力繼續上升。全球最權威的國際金融中心地位指標指數——全球金融中心指數（GFCI）顯示，自2007年起，香港的國際金融中心地位保持穩定🧕🏽，始終位於全球第三。（2007年3月開始，GFCI指數開始對全球範圍內的46個金融中心進行評價👨🏻🦯，並於每年3月和9月定期更新💆🏽♀️，以顯示金融中心競爭力的變化。該指數著重關註各金融中心的市場靈活度🏊🏽♀️、適應性以及發展潛力等內容🤸🏿♂️，其評價體系涵蓋人員、商業環境、市場準入、基礎設施和一般性征例五大指標。）而且💉，從絕對得分來看，與排名前二的倫敦與紐約差距逐年縮小。
此外，根據世界經濟論壇公布的《金融發展報告》（世界經濟論壇即達沃斯論壇。從2008年開始，世界經濟論壇每年發布Financial Development Report🐶，對全球各國家和地區的金融發展指數進行評估和排名，對全世界的金融發展現狀和問題進行討論），從2008年到2012年👨🏿🏫，香港的金融發展指數由全球第八上升至全球第一🕊，這進一步證明了其國際金融中心地位的穩固程度。
金融服務業是香港經濟的重要組成部分之一。從2000年到2007年🍻，香港金融服務業的產業增加值占GDP的比重不斷增長，甚至超過了GDP總量的五分之一🪒。2007年金融危機以後，金融業規模有所萎縮🚰，但產值占GDP比重仍維持在16%左右👩👧👧，並且產值絕對值仍在不斷上升🍃。從就業人員來看🫃🏼，金融服務業的從業人員占比比較穩定🟢✡︎，始終保持在5%~6%。細分行業👩🏽🔧，香港的金融服務業主要分為銀行🧒🏽👨🏻🍳、保險以及其他金融服務🦕。其中，銀行業是香港金融業的主體，產業增加值始終占整個金融服務業的60%左右。保險業也是香港金融業的傳統強項，回歸以後發展較為平穩🟰，產值占比為20%左右，略有下降。其他金融服務業🛌，包括證券經紀、資產管理、融資租賃和投資控股等，發展較為迅猛。尤其在2006至2007年間🤦♀️👊，產業增加值甚至遠遠超過保險業💇🏽♀️，達到了整個金融業的30%以上。然而金融危機後，其他金融服務業的發展呈現出一定程度的萎縮狀態。下面簡單介紹金融服務業各細分行業回歸以來的發展狀況。
香港的面積僅1067平方公裏👷🏻、人口約715萬😨，2012年人均貿易量達146092美元🙄，每年對世界貿易總量的貢獻率在2%以上。
銀行業始終是香港金融服務業的支柱產業。1997年回歸以來，香港的銀行業經受住了兩次金融危機的考驗🔃，保持了較為穩健的運行態勢✉️。嚴格的金融監管和高度的行業自律，是香港銀行業能維持穩步發展的重要因素🤨。香港的銀行業實行三級發牌製度。與回歸以前相比🙋🏻♀️🫖，香港銀行業的認可機構（編註：香港對包括持牌銀行、有限製牌照銀行及接受存款公司在內的三級存款機構的統稱）數量顯著減少，由1995年的380家下降到2013年的201家。之所以會如此，原因主要是銀行間的兼並收購浪潮以及回歸初期日本銀行的大規模撤出👨🦯。值得註意的是🚝，在香港境外註冊的認可機構占比呈現明顯的上升趨勢🎭，由1995年的48%增至71%。可見銀行業的國際化程度日益提高🥷。
從業務規模來看，香港銀行業的存貸款規模不斷上升。存款規模逐年上漲🤟🏽，由1997年的27103億港元增至2013年的91780億港元🪚，年均增長率達15%。貸款規模，尤其是境外貸款規模，受世界經濟大環境影響較大，呈現出先下降後增長的趨勢。2003年以後，貸款規模呈現加速上升趨勢，即使在2008年金融危機時期也沒有受到顯著影響。2003年，貸款規模20350億港元，到2013年，貸款規模已達64573億港元🛏，年均增長率達到13.5%。
在1998年以後🧟♀️🏃🏻♂️➡️，香港銀行業的存貸比一直呈現出供大於求的狀態，而自2010年以後，這種情況有所改善。此外🙎♂️🔐，境外使用的貸款比例逐年上升，到2013年底已達30%，這在一定程度上體現了香港國際金融中心地位的穩步提高𓀆。然而，這個比例仍然難以與回歸以前（1995年的56.9%）相比，說明香港銀行業的國際化進程仍然有較大發展空間🙆🏼。
回歸以來，香港證券業的發展異常迅速，然而其受金融危機沖擊也較為劇烈。2003年以前📁，香港的股市發展較為緩慢，而自2003年後，發展勢頭非常迅猛。從1995年到2007年，香港證券市場的總市值與GDP的比值由2.2飆升到11.8，年均增長率達到50%。此後受全球金融危機的強烈沖擊🖖🏿，證券市場的規模急劇萎縮。然而經過幾年的恢復，截至2013年底👋🏼，市場總值已超過2007年時的高峰水平。
在成交量方面也表現出與市場總值相似的變化趨勢⏲。1995年🚴，市場成交總金額只有827億港元🎵，而到2013年，成交總金額達到14776億港元，增長近17倍。其間，香港證券業的活躍程度在2007年達到頂峰，當年成交金額高達21506億港元💇🏿♀️。此後🪑，受2008年金融危機的影響🏺，成交量有所減少，但相比於金融危機以前🏇🏿，仍然非常活躍。
然而🥣，香港股市的波動幅度較大，受到世界經濟大環境的影響非常顯著。從1998年到2013年，香港股市經過了1998-1999年和2002-2003年的低迷期🍎、2006-2007年的飆升期和2008-2009年的暴跌期🚖，呈現出日漸劇烈的波動趨勢。尤其在2008年8月，月跌幅達到22.6%。從中不難發現🥂，香港股市的波動與全球經濟大型事件👩🏽🦰，包括1997年亞洲金融危機🪘👨🏼🍼、2003年抗擊“非典”以及2008年全球金融危機等事件🆕，呈現出強烈的相關性👩🔬，顯示了香港與世界金融市場的緊密聯系。
保險業是香港金融業的傳統優勢所在，然而回歸以後的發展勢頭並不算強勁。從凈保費來看，保險業務規模穩步增長，凈保費收入從1997年的12635百萬港元增至2012年的26998百萬港元🪸，翻了一番👏🏽。然而🏊🏽♂️，承保利潤並沒有顯著的增長趨勢，尤其在1997年亞洲金融危機以後的五年內1️⃣，利潤均為負🧑🏻🍳。此後🤰🏿，承保利潤有所增長🏂🏿，但2005年之後又有所下降，承保利潤占滿期保費的比例始終沒有超過2005年的16%🟥🔔。可見，回歸後香港保險業的發展並不令人滿意。
從細分險種來看，各險種的發展情況差異較大。其中，發展最為迅猛的是意外傷害險及健康險。從1997年到2012年，其凈保費由2527百萬港元增至8632百萬港元🦩，增幅高達240%🔅，占整體行業凈保費之比由20%上升至32%。2012年，其凈保費規模甚至超過財產損失險，成為香港保險業最主要的險種。此外，一般法律責任險、金錢損失險和船舶險也獲得較快發展，後兩者幾乎是在1997年之後才興起的新業務🏌🏻♂️。相反，一些傳統險種的發展較為緩慢，比如1997年業務規模最大的財產險🪂，回歸以後凈保費幾乎沒有增長🩷，如今其業務規模只占整體行業的14%左右。此外，汽車險🧗🏿、貨運險和比例協約的發展也並不令人滿意，尤其是後兩類業務，在凈保費絕對規模上甚至出現較大規模的倒退🌧。
在回歸以後的大部分時期，香港的貨幣發行量較為穩定，但在1997年亞洲金融危機時期出現過劇烈波動🤽🏻♀️🐬，貨幣發行增長率由1999年34.3%的高峰直線下降至2000年的-15.1%，對香港經濟造成劇烈波動🈵。此後，香港的貨幣發行整體上較為平穩，即使在2008年金融危機以後也絲毫沒有出現1997年那樣的劇烈波動，體現出香港經濟日漸強化的應對沖擊能力。2009年以後，貨幣發行量穩步增長，年均增長率穩定在13%左右♿，相比於回歸前💁🏻♀️，年均貨幣增長率上升7%左右。
回歸以後，香港實行聯系匯率製度，港元幣值與美元相掛鉤，匯兌比率始終保持在7.75至7.8之間🧑，這為香港金融的平穩運行提供了保障🚂。2005年以後，香港政府出臺了三項優化聯系匯率製度的政策，進一步鞏固了聯系匯率製度的穩定性。然而，從實際的港元匯率指數來看🦸♀️，港元的競爭力在1998年以後逐年下降🦶🏼，這對香港的國際地位產生了一定負面影響。
國際貿易在香港的經濟發展過程中扮演著至關重要的角色。香港國際貿易中心地位的形成，既是香港充分利用自然資源和社會資源的結果⚂，也和自身及世界經濟發展的歷程息息相關🫅。
2014年的世界貿易促進指數顯示👎🏿，香港在促進貿易方面表現突出，緊隨新加坡之後，在全球138個經濟體中排名第二（數據來源🚵🏻♀️：世界經濟論壇《2014年全球促進貿易報告》）🥔。該指數每年由世界經濟論壇根據內外市場準入、邊境管理、交通運輸設施、信息通信技術使用以及運營環境等方面指標評定，這已經是香港連續第四次獲得全球前三的排名。事實上🎟，這只是香港作為國際貿易中心所獲國際認可的一個縮影🌚，在過去二十年裏🧑🏽🔬，美國傳統基金會發布的《經濟自由度指數報告》連年把香港評為全球最自由經濟體🖥。根據世界貿易組織發布的數據，作為一個面積僅1067平方公裏、人口約715萬的經濟體，香港的人均貿易量卻達146092美元🙌🏼，每年對世界貿易總量的貢獻率在2%以上（數據來源🔂：世界貿易組織2012年香港貿易數據）。
在這些驕人成就的背後，是香港經營國際貿易近百年所積累的寶貴經驗和資源，更是回歸以來面對兩次金融危機和國際貿易形勢不斷自我調整、創新求變的成果🐴。
香港擁有得天獨厚的天然良港，對外貿易最早可追溯到19世紀40年代🚣🏽♀️，開埠之初的香港主要依賴轉口貿易，這一趨勢一直延續到上世紀50年代初香港開始進入“工業化”時期。到1970年代👨👦，港產品出口占貿易總量比重已高達80%，對外貿易結構的這一改變顯然和香港製造業的崛起密切相關。到1980年，伴隨內地的改革開放☹️，香港製造業開始逐步向內地和亞洲其他地區轉移，而內地生產的產品又需通過香港出口🏃🏻，因此，香港的轉口貿易又開始恢復。至1988年👩🏿🦲，轉口貿易再次超過港產品出口🙋🏼，在香港貿易中占據主要地位。而在轉口貿易的來源地中，內地占了越來越大的份額😹，到1990年代，這一比例穩定保持在50%以上。
由此可見，在回歸以前，香港利用其在國際貿易中的有利地位和積累的銷售網絡，承擔著內地產品輸出的重要角色。
1997年爆發的亞洲金融危機是香港回歸後面臨的第一次巨大挑戰💆🏽♀️。作為典型的外向型經濟，金融危機對香港經濟✳️，尤其是對外貿易造成嚴重沖擊⛹🏽。在東南亞國家貨幣和日元連續貶值的情況下，為維持聯系匯率製度，香港的對外貿易行業付出了巨大代價。
在商品貿易方面，香港的年貿易總額結束了從1994年開始的持續四年的增長，在1998年首次出現下跌，跌幅約為9.58%。同年，港產品出口總量和進口總量都出現超過10%的下降。在香港最為依賴的轉口貿易方面，更是出現6.86%的跌幅，而這也是香港轉口貿易十年以來的首次下跌（數據來源🙇：《香港統計年刊（2000年版）》）。
在服務貿易方面，損失更為嚴重👨🏻🏭。雖然服務貿易輸出總額在1998年只有3%左右的小幅度下跌，服務貿易輸入總額還出現了上升，但服務貿易各部門受沖擊程度卻截然不同。以占比很大的旅遊業和建造業為例，1998年的輸出量跌幅分別達到26.3%和15.7%👩🏻🦳。最大跌幅出現在金融服務行業，輸出量從1997年的327.86億港元下降到1998年的210.07億港元🐄🏌🏿，跌幅達到了驚人的35.9%（數據來源：《香港統計年刊（2000年版）》）。值得註意的是，損失最大的金融服務業恰恰在香港的服務貿易中占比很高🧙🏻，僅次於運輸業和旅遊業，同時也是最能反映服務貿易競爭力的部門之一🧑🦯➡️🚵🏻♂️。金融服務業的衰退反映出香港的國際貿易在亞洲金融危機中所受的沖擊是深層次的。
為應對這樣的沖擊🧗♂️，香港特區政府和貿易行業采取了富有成效的應對措施👨🏻🔬，其中最顯著的便是貿易結構的調整。通過政府發放信貸和其他政策的支持，出口市場的結構發生了積極變化。在金融危機以前，香港的對外貿易嚴重依賴亞洲地區，以1990年代初期為例🫲🏻🥫，港產品對亞洲地區的出口長期保持在出口總量的40%左右，在1996年甚至一度高達50%。而隨著亞洲各國經濟發生不同程度的衰退，香港外貿行業開始積極開拓歐美市場🏙。以北美市場為例⬅️，港產品出口占比從危機前的不到30%🎆，在一年時間內上升到31.9%🙇，並在此後連續增長（數據來源♉️🧸：《香港統計年刊（2001年版）》）。同時，與一些新興經濟體（比如非洲地區）的出口貿易數據也都呈現同樣的趨勢👨💼🏡。
進入新世紀以後，內地和香港的經貿合作關系日益緊密🍋，這既有利於雙方的共贏，也有利於香港從亞洲金融危機中恢復並鞏固其國際貿易中心的地位。
從1999年至2009年的十年間🍄🤹🏿，香港對內地商品的進口依賴不斷加深，商品貿易進口量從6075.46億港元增加到12493.74億港元（數據來源♡🩲：《香港統計年刊（2010年版）》）🤹🏽♂️，幾乎增長了一倍，增速遠超另兩大主要供應地日本和中國臺灣🦦。在這些貿易總量的背後🦹🏽，是兩地貿易關系的結構性變化。自1988年香港的轉口貿易再次超過港產品出口以來🫚，轉口貿易一直是香港貿易的支柱，而以內地作為目的地和供應地的轉口貿易又在轉口貿易總量中占有很高比例。在1999年至2009年期間，內地一直是香港轉口貿易最大的供應地和目的地🫴。到2011年，以內地為目的地的轉口貿易量（17166.56億港元）約為以美國為目的地的轉口貿易量（3236.06億港元）的五倍，而以內地為供應地的轉口貿易量（20150.46億港元）約為以日本為供應地的轉口貿易量（2203.83億港元）的十倍之多（數據來源：《香港統計年刊（2010年版）》）🕺🏿。
然而，相較內地商品貿易總量的迅速增長，香港與內地轉口貿易的增速卻相對較小。據統計，2002年至2006年間，內地商品貿易的年平均增速為28.92%（數據來源💆🏿♀️🚴🏼♀️：《2007年中國統計年鑒》），而同時期的香港與內地轉口貿易增速只有15%左右，香港轉口貿易占內地總出口量的比例也持續下滑🎰，在2006年降至30%。這說明💧👨🏻⚖️，在雙方貿易總量不斷攀升的大背景下，香港作為轉口港的角色在不斷被削弱，香港和內地的貿易結構在發生轉變👶🏽。
自2004年起生效的CEPA（《內地與香港關於建立更緊密經貿關系的安排》）無疑為這種變化做了最好的註解🧛🏻。CEPA在目標中明確指出，要“逐步減少或取消雙方之間實質上所有貨物貿易的關稅和非關稅壁壘”，“逐步實現服務貿易自由化﹐減少或取消雙方之間實質上所有歧視性措施”👩🏽🍼。在具體內容上🛣，更擴大了內地對香港服務貿易市場的準入，涉及的行業包括管理咨詢服務、會展服務、廣告服務✔️、會計服務💃🏿、建築及房地產、醫療及牙醫、分銷服務、物流等個七個部門。同年♍️，以內地為來源地的香港服務貿易輸入停止了連續三年的下跌，首次出現高達11.7%的增長，而以內地為目的地的香港服務貿易輸出也表現出14%的高增長率（數據來源🧎🏻♂️：《香港統計年刊（2005年版）》）ℹ️，這一增長率在2010年更是達到了33.1%（數據來源🏌🏼♀️：《香港統計年刊（2011年版）》）🚶♀️。從轉口商品貿易為主導到服務貿易後來居上🌿，這既是香港和內地經貿關系的轉型💒，也是香港作為國際貿易中心的一次重新定位。
香港與美國舊金山、巴西的裏約熱內盧是世界著名的三大天然良港。隨著經濟全球化和國際貿易的發展，香港以其得天獨厚的地理位置條件為依托，逐漸發展成為著名的世界航運中心，是本地和亞太地區出口與轉口航運的中心大港，其港口年集裝箱吞吐量與上海、新加坡常年位居世界前三。
20世紀70年代以後, 隨著香港加工工業逐步向珠江三角洲地區轉移，逐步形成了“前店（香港）後廠（珠江三角洲地區）”的產業格局。香港和華南地區重要大港如黃埔港（編註：位於廣州東南珠江口北岸，是廣州港的一部分）🧑🦳、廣州港、蛇口港（編註🚪：位於深圳特區蛇口半島南端）⛔️🧑🦯➡️、赤灣港（編註🕓：位於深圳特區西部的南頭半島頂端）等連成一片，也對香港海運貨物的集疏運起了巨大的作用。珠江三角洲地區外向型經濟的快速發展和港口間的合理分工，充分保障了香港國際航運中心的發展和穩定7️⃣。
自1997年香港回歸以來✋🏽，除了1998年亞洲金融危機🤹🏽♀️、2003年“非典”、2008年全球金融危機影響外，香港作為國際樞紐港，其運量呈現持續增長態勢👰🏽。1997年香港集裝箱吞吐量為1438.6萬TEU（標準集裝箱單位），2011年達到2438.4萬TEU，居世界第三位。但在2012、2013年出現負增長，2013年集裝箱吞吐量世界排名降至第四位。在香港註冊的船舶數目及總噸數，由1997年的484艘和565.8萬噸，上升至2013年的2327艘和8643.5萬噸🛌🏼。航運業的總體收益，由1997年的700多億港元👳🏿♂️👨🏻🦽，上升至2013年的近1100億港元。
航運業對香港經濟發展做出了很大貢獻。據一般估計⛹️，包括貿易、金融⚱️、保險等服務在內💺，整個與港口有關的經濟收入，占到香港GDP的20%💪，相關就業人數占總就業人口的25%。航運業帶動了香港貿易💁🏻♀️、工業的興旺，對香港維持國際收支平衡也發揮了重大作用，並對香港金融業🫳🏿、旅遊業、保險業等的發展起了促進作用🙇🏻♀️。
在回歸之前，香港就是世界著名的旅遊勝地🪛。依靠著特定區位，香港形成了以國際旅遊城市為中心、向中國內地輻射的格局。1996年👩🏼🦲，赴港旅遊者達到1160萬人次😼，旅遊業收益870億港元，確立了旅遊業作為香港支柱產業的地位。
1997年之後🧨，廣大的中國內地市場向香港打開，進一步鞏固了旅遊業在香港經濟中的優勢地位。由於一國兩製以及低關稅製度🧚🏼，香港成為中國內地民眾的出境旅遊勝地和購物天堂🧸。據統計0️⃣🙍🏽，內地居民赴港旅遊人數從1997年的236萬人次增長至2012年的3491萬人次，增長近15倍，年均增長率將近20%。特別是自2004年以來🚶🏻♀️➡️，CEPA的實施極大促進了個人遊旅客的增長，2004到2012年間🌳，赴港的內地個人遊旅客人次年平均增長率為23.6%，高於內地旅客平均增長率。
從1997年到2011年，香港旅遊業增加值占香港GDP的比重在增加，從2.6%上升到4.4%🧑🏿🚀，香港旅遊業就業人數占總就業人數的比重也在增加🧚♀️，從3.4%上升到6.2%。雖然旅遊業本身對於GDP的貢獻率有限，但卻能帶動相關的商業🪽、海陸空運🎹、會議展覽等行業的發展。據世界旅行及旅遊理事會估計💭，在2011年，旅遊業對香港經濟的直接及間接貢獻達到國民生產總值的約15.2%🐋，於香港從事旅遊業或者相關工作的人口占了香港勞動人口的12.8%。因此，旅遊業對鞏固香港商業中心的地位起著關鍵作用。
香港經歷了產業結構的兩次升級轉型🦵👩🏿🍼，特別是內地改革開放以後，製造業逐漸轉移至珠江三角洲，香港本地保留的產業主要是服務業，其中房地產業是香港經濟中最重要的產業。對於世界上的所有大都市，房地產業都是一個重要產業🍺，而房地產業在香港經濟中的重要性要超過其他國家和地區。1997年以前👩🏿🎤，香港的股市總值中房地產資產占比達70%，而其他國際大都市，例如紐約、東京等😂，其股市都以工業股為主。人們將房地產業視為香港經濟的晴雨表，香港經濟中的房地產業是一個具有實質重要地位的產業，可以創造財富並影響著香港整體經濟表現。
1985年《中英聯合聲明》生效以來，大量國際資本湧入香港房地產業，進入20世紀90年代，香港房地產業迎來高度繁榮時期🍘。1990-1997年香港房價上升四倍左右🙍🏿♀️，房地產及相關產業的增加值占香港GDP的40%🧑🏿🎓。1997年6月，香港房價達到每平方英尺6028港元的歷史高位。
從樓市周期看，回歸以來香港曾經歷過1997年亞洲金融危機🎇、2003年“非典”疫情及2008年全球金融危機導致的樓市大調整。1998年開始，由於香港政府的調控政策和亞洲金融危機的雙重打擊，香港樓市經歷了長達六年的衰退，到2003年4月香港房價跌至每平方英尺1854港元的歷史低位。之後在CEPA、香港政府一系列穩定房地產市場的政策等刺激下，香港房地產市場開始復蘇。2008年🧝🏻，美國次貸危機對全球經濟產生大範圍影響👱🏻⚱️，同樣波及香港樓市，但香港樓市很快恢復🧑💼。如今，香港的房價已經超過1997年水平。
為控製樓市潛在泡沫與風險，特區政府於2009年10月、2010年、2011年🐮、2012年8月與10月👘、2013年2月出臺了一系列控製房價的政策，分別從買賣環節入手，增加交易成本，並通過稅收限製非香港永久居民的入市。受此影響，2013年香港樓市成交出現明顯回落，香港所有種類樓宇買賣合約總值較2012年下跌37%。
香港素來以“全球自由港”的稱號聞名於世🕕。根據美國傳統基金會的經濟自由度指數排名📏，自1995年指數編製以來🚶🏻♀️，香港已蟬聯榜首19年。特別是🙍🏿，在“金融自由度”的分項指標方面，自1996年起🔴📗，香港也一直保持全球第一的地位（數據來源：美國傳統基金會官網）🧑🏽。因此♣️，經濟自由化和開放度高🔕，始終是香港作為國際金融中心的最顯著特點🧑🦽。回歸以來🐊，香港金融業的發展還呈現出許多其他新特色，使香港始終保持國際金融中心的領先地位🧑🏽🎓，並呈現出蓬勃的發展生機。簡述如下☄️：
混業經營，是指商業銀行及其他金融企業以科學的組織方式在貨幣和資本市場進行多業務、多品種、多方式的交叉經營和服務的總稱🚵🏽♂️🙅。由於混業經營有利於金融各個領域之間發揮協同作用，提高資金運用率，同時通過風險分散化可提高經營穩定性🐋🍲，因此，金融混業經營已成為世界金融發展的大趨勢👌🏿，也是香港回歸以來銀行業發展的重大特色之一。各大銀行集團都通過兼並收購非銀行金融機構，或者在集團內成立專業的金融服務子公司，來完成專業經營向混業經營的轉變。
1997年亞洲金融危機以前，香港的銀行業集中於一般銀行業務，即使提供證券類相關服務🧝♂️，其收入占比也相對較低。然而金融風暴後😶，客戶的貸款意願較低🧑🏽🏫，為維持銀行業的持續增長，各大銀行都嘗試通過多元化經營拓展業務範圍，挖掘新興業務增長點🪩。
以匯豐銀行為例，從1999年起，匯豐集團根據“理財銀行”的發展理念👳🏼♂️🏃🏻♀️，針對客戶群的不同類型👩🏼🦳👹，為個人、企業🎮、政府機構量身定製理財規劃，提供全面的金融服務👨🏿🎨。業務範圍不僅包括傳統的銀行服務，還大力拓展投資服務🛻、信用卡服務、保險服務🏊🏿、強積金/職業退休計劃、證券經紀服務💲、進出口服務👰🏿♂️、信托服務等全方位的金融服務👁，以滿足客戶的多元化需求🤒。此外🏛，為維護長期客戶，匯豐大力發展“四專”服務，即針對特定目標群體🧑🏽🎤，由專行、專櫃👱🏿、專人、專線負責客戶的長期理財規劃，提供全方位、立體化的金融服務🏌🏻。從收入結構來看，與1998年相比，匯豐銀行的凈利息收入占比從68%下降到38%🍎🧝🏼♂️，而其他營利收入♣️，包括交易收益、費用（傭金）收益以及保費收益等，成為銀行收入的主要來源。可見混業經營模式的發展已經相當成熟👩🏼🦰。
香港的銀行保險是混業經營的典範🧘，主要通過銀行投資控股保險公司♣️，形成股權紐帶涉足保險👔。比如⚉👩🌾，匯豐集團旗下有匯豐保險、中銀香港旗下有中銀保險、東亞銀行旗下有東亞人壽等。通過股權紐帶，銀行與保險公司之間能夠保持“一對一”穩定的協作關系，為銀行提供多元化的金融服務保障🤵🏻♂️。另一方面，保險公司也得以利用銀行的客戶資源🪠，銷售保險產品，發展保險業務。此外，銀行參與保險產品開發、推銷的全過程⚓️，最終兩者盈余共享，實現雙贏。根據匯豐銀行2012年的財務報告☂️，其已賺取保費凈額高達其營業收益總額的24%，成為僅次於凈利息收益的重要收入來源👨👦👦。而1998年，其保費收益不超過營業收益總額的5%。由此可見，銀行保險的發展非常迅速。
在高度自由化的市場環境和激烈的業內競爭雙重推動作用下🙂↕️，金融創新成為香港金融業的重要特征之一🛌，也是香港回歸以來，金融業持續高速發展和保持國際金融中心地位的動力源泉。1997年以來，香港的金融創新主要表現為新型金融工具的層出不窮以及互聯網與金融服務的融合。
金融工具創新與衍生品市場的蓬勃發展密切相關🤞🏿。1986年，香港推出首張金融期貨合約——恒生指數期貨，拉開了金融衍生品市場的序幕。然而，直到2004年以後🗜，香港的金融衍生品市場才進入高速發展階段，尤其在2006到2007年😀，期權與期貨的合約成交量增速高達105.1%。
此外，單位信托和互惠基金的發展也十分引人註目🕤。香港基金種類繁多，而且新的基金不斷湧現1️⃣。根據相關數據統計🧑🏿🍳，截至2013年底，香港交易所（編註：全稱為香港交易及結算所有限公司，簡稱為港交所）認證的單位信托和互惠基金已達129個🌎，而2002年的基金數目還不到10個（數據來源：香港交易所證券及衍生產品市場季報1997-2013），可見其發展之迅速🤟🏼。
隨著信息通信技術和互聯網的發展，互聯網對金融市場的影響已不容忽視，傳統金融行業與互聯網精神相融合，成為香港金融創新的另一大源泉🦻🏻。自1990年代電子銀行興起以來🧛🏻♀️🌇，香港的互聯網金融已經歷網上銀行、第三方支付、個人理財服務、企業融資等多階段，並日漸深入傳統金融業務的核心。如今🙏🏻，香港銀行業提供的網上銀行服務基本涵蓋其所有業務，極大地提高了服務效率和便利性。根據香港金融管理局年報數據，截至2012年底，香港的個人網上銀行戶口增至840萬個👨🏻🚒，企業網上銀行賬戶增至76.4萬個，分別是2005年的2.5倍和4.7倍，並且這種增長還在持續。
1990年代末以來👩🏻⚕️🎺，金融全球化趨勢使得香港金融業的發展面臨越來越多的外部沖擊，之前自律性的監管模式已難以適應新時期香港金融發展的要求😝。因此，1997年亞洲金融危機後，香港特區政府提出了“大市場、小政府”的監管理念👮🏼♂️，充分發揮政府“管理者”的引導作用🚵🏿♀️，在保證高度自由化的金融開放環境的前提下，對金融業進行以風險管控為核心的持續監管，促進了香港金融業的健康發展。目前🤌🏻，香港實行分業監管的監管模式，監管機構主要由香港金融管理局、證券及期貨事務監察委員會🏌🏻♀️🍬、保險業監理處構成，分別對貨幣及銀行體系、證券業以及保險業進行監管。
風險管控是香港金融監管的核心🛢。1999年起🧑🎨👩🏽🏭，香港金管局按照巴塞爾銀行監管委員會（編註：簡稱為巴塞爾委員會，是銀行業監管合作的主要國際組織，由美國等十大工業國中央銀行於1974年底共同成立，總部在瑞士的巴塞爾）建議的國際慣例，開始采用“持續監管”的“風險為本”監管模式，監管形式包括現場審查🕵️、非現場審查、審慎監管會議、與外聘審計師合作🙇🥘，以及與其他監管機構交換資料等（資料來源：香港金融管理局主頁/主要職能/銀行體系穩定/銀行政策與監管）。此外，金管局還采納CAMEL評級系統（編註：目前美國金融管理當局對商業銀行及其他金融機構采取的綜合等級評定製度，為國際認可）對認可機構的財政狀況、合規情況以及營運情況進行風險評級🔭，以防患於未然。
2007年，香港成為全球率先實行全新國際資本及風險管理標準——《巴塞爾協議二》的地區之一🫱🏿，開始采用內部評級法（IRB）對認可機構進行信用風險評估。2013年起，香港金管局開始分階段實施《巴塞爾協議三》，進一步加強對銀行業的監管。根據相關數據統計👼🏻，僅2012年🎿👨🏽💻，金管局就進行了288次現場審查👱🏿♀️、192次非現場審查和審慎監管會議以及13次與外聘審計師合作的三方聯席會議，平均每家認可機構都受到2.5次審查，其監管力度可見一斑（資料來源：《香港金融管理局2013年報》）。
香港金管局的監管內容也十分註重與時俱進，對金融創新產生的新型風險高度關註，成立了各式各樣的專項審查。早在2000年♧，金管局就成立了電子銀行專項小組，開始製定以電子銀行業務為重點的專項審查程序，並著手製定相關法律，以確保監管的有效開展。據統計，從2002年至2012年🕠，有關科技風險的專項審查高達180次。自2004年香港開展人民幣業務以來，與內地相關業務立刻成為專項審查的重點之一。僅2012年，人民幣業務的專項審查就高達37次，審查內容包括人民幣業務的流動性風險管理、香港銀行內地分行的風險承擔能力評估以及人民幣支付系統的相關監管等。
此外，信貸風險與資產素質、證券⛩、投資和保險產品相關操守、打擊洗錢和恐怖分子基金始終是香港金管局的監管重點，每年都開展幾十次專項審查，以確保銀行體系的平穩運行。根據金管局的相關數據，亞洲金融危機以後😊🤳🏼，零售銀行的資產素質得到顯著提高，需要關註的貸款以及特定分類貸款（特定分類貸款包括次級、呆滯和虧損）所占比例，由1999年的18.0%下降到2013年的1.7%，即使在2008年金融危機爆發期間，該占比也並沒有出現較大增長。可見香港銀行業的監管卓有成效👭。
一直以來👨🦰，香港作為國際金融中心之一，積極參與國際金融事務，與各國際組織密切合作。回歸以前，香港就是亞洲開發銀行、亞太經濟合作組織以及國際結算銀行的成員。1998年，國際結算銀行設於香港的亞太區代辦處正式開幕，彰顯了香港在亞太區的策略地位，以及香港作為國際金融中心在提供通信和金融基礎設施方面的優勢（資料來源♉️👩🦰：香港金融管理局主頁/主要職能/國際金融中心/國際及區內金融合作）🧑🏼🎓。2009年，香港金管局又加入巴塞爾委員會，參與《巴塞爾協議二》的優化及《巴塞爾協議三》的製定工作🛌🏿。此外，香港還積極參與東亞及太平洋地區中央銀行會議、G20財長及中央銀行行長會議等國際論壇，使香港在金融與貨幣發展方面保持國際先驅位置🙎🏻♀️。
回歸以來，香港與內地的金融合作也越來越密切👩🏻🚒。1998年，內地與香港政府攜手應對亞洲金融危機的沖擊，共同維護香港金融體系的穩定，為兩地金融合作與交流奠定了堅實的基礎。2004年起，CEPA的生效使得香港與內地的金融合作得到了全面發展。雙方在銀行、證券🥺📻、保險等多項業務上降低準入門檻，促進人才交流以及業務合作。近年來🧔♀️，離岸人民幣業務的開展使香港與內地的金融合作取得了更為突破性的進展。數據顯示💇🏿♂️，從2004年到2013年，香港的人民幣存款總額由120億元增長到8600億元👩🏿🌾🩹，增幅高達70倍👳🏿♀️，使香港成為全球最大的離岸人民幣資金池(數據來源👨🏻⚕️：香港金融管理局金融數據月報1997-2013)。
香港服務貿易總額2012年達到13582.92億港元🧑🦼➡️。
2012年🤦🏼♂️，香港93%的GDP由服務業製造，並且吸收了90%的就業人口🤷♀️👂🏽。
回歸以來，總體來說，香港金融業的發展已經取得諸多輝煌成就🧤，國際金融中心地位也有所提高。但是，在某些方面仍然存在一定的發展缺陷，阻礙了其國際競爭力的進一步提升，亟待改進🚵🏼♂️。簡介如下：
香港股票市場的發展非常具有國際競爭力💯🎵，根據2013年全球交易所IPO集資額排名🍷，港交所憑借1689億港元的IPO集資總額位居第二，僅次於美國市場（數據來源：騰訊財經2014年1月2日報道《普華永道：港交所2013年IPO集資額全球排名第二》）🕶。然而，香港債券市場🙏🏼、外匯市場和商品期貨市場的發展相對遲緩。此外，雖然衍生產品市場在最近幾年取得了蓬勃發展，但相比於香港的股市，仍有較大的發展空間🧍。
可見，香港金融市場的發展非常不平衡，這對香港金融業的整體穩定性非常不利，使其整體抗逆能力較弱🤷🏿♀️，尤其是受股市波動的影響較大。此外，偏重單一市場的發展也在一定程度上削弱了香港金融市場對海外投資者的吸引力🫴🏼💂🏼，不利於香港國際金融中心地位的鞏固。
過去十年間，內地是香港金融服務業增長的主要動力👶，特別是2004年CEPA的生效和2007年離岸人民幣業務的開展，使得與內地的合作成為香港金融業新一輪發展的最主要推動力。數據顯示🔳，在證券市場方面🦞，2013年內地股份（主板市場）的成交量和市值分別占香港股票市場總量的53%和39%，成為最主要的市場參與者🕋；在債務結算方面🧚🏽♂️，2013年以人民幣為計價單位的未償還債務工具總額和日均成交量都已超過以港幣作為計價單位的債務工具🧠👳♀️，成為最主要的債務結算貨幣（數據來源：香港金融管理局金融數據月報1997-2013）。
然而，值得指出的是🤷🏿♂️，雖然與內地合作為香港金融業發展帶來了新的機遇⚓️，但也在一定程度上使香港對開拓其他高潛力市場不夠重視🏃♀️➡️，尤其是在開拓亞太地區以外的市場方面，幾乎沒有采取任何相應措施👦。這在很大程度上製約了香港成為全球性國際金融中心的願景。如今，隨著周邊新加坡、上海等區域性金融中心的迅速成長👨🦰，香港的區域性金融中心地位將面臨更大挑戰🤺。
由於香港作為國際金融中心建立在高度外向的經濟基礎上，而且資金流動完全自由🚰，因此國際經濟、政治環境的變化對香港金融市場的影響非常顯著〰️😐。一方面🙅🏼♂️，國際性或區域性金融危機將直接對香港金融業造成巨大沖擊。比如1997年亞洲金融危機和2008年全球金融危機🎤💃🏼，均使香港的金融業尤其是證券市場迅速萎縮，並形成劇烈波動💶，使前幾年的發展成果遭到重創，嚴重製約了金融業的長期穩定發展。另一方面，高度自由化的經濟環境和相對較小的市場規模也使香港成為國際遊資從事投機活動的理想目標之一🛹，加劇了香港金融業的波動幅度。此外👷🏻♂️，香港實行與美元掛鉤的貨幣局製🧑💻，使貨幣政策缺乏獨立性，嚴重受到美元的製約🧓🏻，在近年來美國實行量化寬松政策的大背景下，這大大損害了港幣的國際競爭力，不利於香港金融業的穩步發展。
1997年亞洲金融危機以來，香港金融業的監管力度已經大大加強，並且面對不斷湧現的金融創新🧑🏿🦰，及時對現有監管體製進行改進和完善，以保障金融業的穩定健康發展💺。經過10年的努力，當2008年金融危機席卷全球🤦🏿，香港作為國際第一自由港卻並沒有受到極其劇烈的沖擊，這在一定程度上得益於金融業的有效監管。
然而👩🏻🦱，目前香港金融業采取的分業監管模式🧑🏽✈️，在某種程度上並不能適應香港金融業混業經營的大趨勢🥷🏽。如今，金融創新使各種金融業務之間的界限日益模糊，金融機構從事的業務更加多元化🧑🏻🔧、復雜化。在此背景下🫃🏿🙋🏻♀️，按照機構特性實行分業監管的模式就可能導致監管盲區🍋，尤其對於金融控股集團的經營風險，缺乏有效的評估和監管機製。另一方面，各監管機構之間的職責劃分也難以清晰界定🥈，可能由於監管重復而導致額外成本，降低監管效率📿。雖然目前而言，分業監管的模式在國際上仍較為普遍👨🏻🦳，但統一監管的模式將成為未來金融監管的大趨勢。
由於相仿的發展模式和戰略定位，香港的國際貿易發展在亞洲區域內面臨巨大挑戰。在發展初期，這種競爭主要表現為產業結構和產品的相似🧚🏽♀️。但是，亞洲金融危機以後🧑🏼🎓，香港積極調整自身產業結構🧑🏻🦱，更加註重高技術含量和高附加值的商品貿易和服務貿易的創新➿，逐漸形成了獨特的比較優勢。
首先，香港擁有成熟的貿易管理體系。在政策方面👩🏻🏭🐔，貿易物流業以減少政府幹涉、創造便捷自由的貿易環境為原則👰🏽。香港的貿易管理體系大致可以分為官方機構🌮、半官方組織和民間團體。官方機構主要起到統籌協調的作用🫱🏼，其中香港商務與經濟發展局製定貿易政策🤵🏼♂️，香港工業貿易署負責處理與各貿易夥伴的貿易關系，簽發出進口簽證等。香港還有十多個半官方貿易機構，包括1966年成立的貿易發展局。香港貿易發展局的目的不是管理貿易行業👮🏽，而是為中小企業創造機會，尤其是拓寬海外市場🛩，因此起到了溝通市場的重要作用💂🏻♂️。此外，數量更為龐大的是各類工商團體，總數在200個以上，它們起著溝通業內信息和反對貿易保護主義的作用🕵️♂️。
其次，香港的資本進出自由。香港於1973年撤銷外匯管製🏊🏿♀️，此後完全開放自由的外匯市場一直是香港的競爭優勢之一，它允許投資者在任何時間在全球市場買賣外匯🚵🏼。資本進出自由的優勢直接促進了香港離岸貿易的發展⛰。通過在香港註冊離岸賬戶👏🏽，貿易公司可直接用賬戶中的外匯與客戶進行交易，有效避免外匯轉換損失和手續費👒👲🏿，還能在一定程度上起到合理避稅的效果🅾️。2002年以來，香港的離岸商品貿易以平均每年13.9%的速度增長，除在2009年受到金融危機影響外，其他各年度幾乎都呈現兩位數的增長。與離岸有關的商品服務也受到極大帶動，在2012年達到了6233.41億港元的歷史新高（數據來源：《香港統計年刊（2013年版）》）🏦。
其他貿易領域的製度優勢還包括手續辦理的便利快捷以及完善的法律製度。香港貿易手續辦理的便利快捷主要表現在相關程序的精簡和簽證方便上⬇️。香港的法律體系以公平完善著稱。
首先，從商品貿易向服務貿易轉型。從商品貿易向服務貿易轉型是近年來香港國際貿易表現出的明顯趨勢，也是全貿易行業面對新挑戰所做出的戰略選擇🤷🏿♂️🍏。香港本土的製造業一向以出口為導向🧾，上世紀80年代後更是不斷向要素價格更低的國家和地區轉移。而轉口形式的商品貿易也不斷受到內地港口的競爭和挑戰。在這樣的背景下，香港的貿易結構越來越傾向於更具優勢的服務貿易。香港的服務貿易總額連創歷史新高，2012年達到13582.92億港元，在2010年更是出現了高達20.2%的年增長率🧟👨👧👦。2002年以後，服務貿易總額與商品貿易總額之比較為穩定地保持在1：5至1:6之間。
其次，服務貿易的行業結構優越。2009年以後，香港在服務貿易方面的競爭力不斷加強🫳🏼。從各行業所占比重來看🏊🏼🤰🏽，在服務輸出方面，旅遊服務、運輸和金融服務是最大的組成部分🏄🏻。而在服務輸入上，占前兩位的依然是旅遊業和運輸業💇🏽♀️，第三位為製造服務業。其中🐲，旅遊服務輸出和輸入的對象以內地為主，隨著兩地旅遊市場的開放，旅遊服務輸出額在2012年首次超過運輸業，其2565.34億港元的總值占當年服務貿易輸出總量的33.6%。金融服務業也是香港的傳統優勢行業，該行業的輸出額在2004年至2007年期間保持著年均35.25%的高增長率，雖然受到全球金融危機的影響有所回落，但從2010年開始又重現兩位數增長🚍。
最後👩🦰，服務貿易創新反哺貨物貿易。服務貿易的蓬勃發展也在帶動製造業和商品貿易的轉型，通過將服務業的優勢滲透到生產的延伸環節⚱️，香港的製造業也迸發出了新的活力。在生產環節的上遊🤜🏽，這一趨勢主要表現在研發與產品設計上🚜。2003年至2007年間🙍，批發👱🏼♀️、零售、進口與出口貿易🕵🏻♂️、飲食及酒店業的研發支出在工商機構的研發支出中占比最高🕵🏼♀️，達到45%（數據來源🫱：《香港統計月刊》2009年5月號專題文章《2003年至2007年香港研究及發展的統計數字》）。這一奇特現象的背後是香港製造業對生產環節的重新洗牌。通過將勞動密集的工序轉往內地等手段，本土製造業可充分利用香港在服務業和人力資本方面的優勢，專註於研發等附加值較高的工作👨🦲，以提高製造業的核心競爭力。而在下遊，銷售渠道的開發和品牌推廣則是關鍵🪚。
香港航運業的發展不僅得益於其優越的自然條件🐸、世界經濟環境變化、社會發展需要等，更重要的是香港在航運業發展中形成了適合自身的發展特色。
首先，自由港經濟政策促進了香港國際航運中心的形成🙅🏼。香港的自由港政策可以說是目前世界上最開放的😝：除軍用船舶外🫸🏽，船舶可自由進出；除法律規定的特殊貨種外，貨物免征關稅；航運企業可自由經營；船舶可自由登記等。自由港經濟政策使香港成為世界最大轉口港。同時香港運用自由港政策成功推動了兩次經濟結構的轉變👨🏻，帶動了對外貿易和航運業的發展🧑🏽✈️🌺，促進了香港國際航運中心的形成。
其次👷🏼♀️，香港擁有法治製度及以此為基礎的法律服務及仲裁製度。《中華人民共和國香港特別行政區基本法》規定🦵🏽：1997年後，香港將保持自由港地位，實行自由貿易製度，作為單獨關稅地區參加世界貿易組織和國際性協定。因此，在“一國兩製”之下，香港沿用普通法🛌🏽，享有法治及完善的司法製度。香港法律製度完善，擁有一個具有世界地位的仲裁中心，由於受到《紐約條文》的認可🧎🧗🏿♂️，仲裁結果可以在世界各地生效。這對於國際商業合約的訂定及執行是非常重要的🛋，特別是對於非常看重合約和法律仲裁製度有效性的航運業有著重要意義🦅，是香港發展海事仲裁、海事訴訟🥠、海事法律咨詢等航運業務的基礎🦦。
最後，香港有一個成熟的航運服務業群。在各項有利條件下🙎🏻，香港的航運服務業群發展成熟，服務網絡完備🤪，進一步吸引了世界各地的航運公司到香港建立業務。航運業是香港的支柱行業之一🏄🏽♀️，現有約900家與航運有關的公司在香港經營，提供全面的航運服務，包括法律🙆🏼、管理🧚🏽♂️、融資👍🏻、保險、核數及稅務、船舶維修及保養😎、燃油補給、通信服務、教育及訓練等。成熟的航運服務業群有助於鞏固和進一步發展航運業🧑🏿。
自從1987年集裝箱吞吐量超越荷蘭鹿特丹港以來，香港成為全球最繁忙和最具效率的國際集裝箱港之一👧🏼，但同樣從集裝箱吞吐量看，香港的國際地位先後被新加坡港（2005）和上海港（2007）超越，並在2013年被深圳港超越。盡管香港在幾十年的航運發展中形成了一定的基礎和經驗，但在全球經濟增速放緩的大環境和長三角、珠三角地區航運業快速發展從而對香港航運業造成分流的地區環境下，香港航運業發展面臨諸多挑戰🧑🍳。
從內部因素看👩🏽🎓，香港已經從工業經濟轉型為服務經濟，工業在整個經濟結構中的比重很低㊙️，這決定了香港自身工業對航運的需求較小🚶🏻➡️🍓，並且這種情況在較長一段時間內不會改變🥌，因此香港的工業無法對航運業形成有效支撐。而對轉運業務而言，香港的服務成本相對於周圍港口較高。根據香港運輸及房屋局在2008年的研究，貨物經過香港港口的總成本中，道路托運費和碼頭處理費顯著高於周邊港口🚯。
從外部因素看👨👩👧👦，香港直運業務需求較小🐯，香港航運業的發展很大程度上依靠轉運業務，也就是依賴中國內地特別是珠三角地區的航運需求👨🏿💻。而隨著中國對外開放程度的增大和中國沿海港口的發展，內地的航運進出口逐漸向內地沿海港口集中♋️💃🏽，內地直運繞開了香港的中介作用💼。
近年來，隨著中國-東盟自由貿易區的發展，內地與東盟國家直接往來增多🪦，內地的貨物進出口渠道拓寬，減少了對香港轉運業務的需求🧏🏻♂️。2013年，中國成立中國(上海)自由貿易試驗區，有意將上海打造為航運和物流中心。此前上海港口的集裝箱吞吐量已經超越香港，上海自貿區的成立可能進一步放大兩個港口間的差距，從長期來看可能導致香港航運需求進一步壓縮。而內地沿海港口如深圳港等，在香港主要港口運營商（如和記黃埔🟪、現代貨箱碼頭等）的投資運作下🎚，近年在服務素質、生產力、效率等方面逐漸與香港接近，而成本相對較低，因此對香港港口的分流作用非常明顯♕，香港港口在整個華南地區的占有率呈現下降趨勢🧑🏽🦲。
香港旅遊業的發展不僅得益於其優美的自然風光、獨特的人文景色，更重要的是回歸對香港旅遊業的巨大推動作用🙅🏿♂️，使香港的旅遊業發展更具優勢👨🏽🍳🥀。
首先，基本法保證了回歸後香港自由港的政策不變，這有利於旅遊業保持既有優勢。在關稅製定上香港擁有自主權，在法律法規上自成體系，這有利於內地、亞太各種名品🧖、美食匯聚香港，以繁榮的商業帶動旅遊業的發展🏡。由於基本製度不變，香港在出入境手續辦理方面得以保持一貫的便捷性和高效率，方便各地遊客進出香港。
其次，香港回歸帶動了商務旅遊的發展。香港因其亞洲四小龍之一的經濟地位，長期以來一直是內地參考學習的對象之一👩🏼。回歸之前👫🏻，中國內地和香港之間聯系渠道較狹窄🏄🏿♀️，信息交換機製不暢通，阻礙了兩地之間的交流合作。回歸之後，內地大批企業赴香港探討學習🤳🏼，帶動了香港會展旅遊的發展。
最後，CEPA的推動。自2003年以來內地與香港簽訂的CEPA及八個補充協議中，旅遊領域開放的措施達20項🐦⬛，涉及開放香港資本在內地投資管理酒店🐆、開放內地居民赴港個人遊、設立獨（合）資旅行社👨🏻🎓、香港居民在內地參加導遊人員資格考試、聯合開展宣傳推廣、共同規範旅遊市場秩序等多個領域。CEPA的實施對深化兩地旅遊交流合作，促進兩地旅遊業共同繁榮發展，保持香港長期繁榮穩定發揮了重要作用😵💫。
首先，旅遊消費結構較為單一🏤🧑🏽✈️。對中國內地旅客而言🦹🏿♂️，他們去香港的最主要消費支出是購物📡，而其中大部分為服裝、珠寶、化妝品𓀐、包袋等在國內由於稅收因素價格較高的商品。但可以預見的是，隨著內地經濟開放程度的增大🫴🏻🕠，長期來看內地商品和香港商品的價差將逐漸縮小。而且，近年來歐洲等其他旅遊市場也越來越看重中國內地消費者的購買能力，開發出相應的旅遊線路🕴🏼。這些勢必都會影響到香港以購物為支撐的旅遊業。香港應在發展可貿易商品商業的基礎上，加大對不可貿易商品的投入，例如景觀開發🏂🏻、娛樂設施建設等，增加旅客的黏性。
其次，商務旅遊占比下降🏊🏻。由於香港在貿易🖖🏻、投資、金融等領域的優勢，香港的商務會展旅遊一直以來都占有相當的比重🧑🧒。香港回歸初期，赴港參加商務會議的旅客人次更大幅增加，其中主要來自中國內地。而近年來，隨著深圳⭕️、廣州等周邊城市一大批會展中心🤥、商務中心的建立，香港的商務旅遊在整個旅遊市場中比例下降。2002年，32%的訪港旅客出行目的是商務或會議，到2012年，訪港旅客中只有15%的人是由於商務或會議而訪港🧙🏽。而商務旅遊的附加值高於度假遊、探親遊等👨👨👧👧，一個大的展覽對經濟的帶動作用是迅速而直觀的，因此商務旅遊市場份額的流失對香港旅遊業來說是一個不小的損失🚑。
最後，中國內地與臺灣、東南亞等地直航對香港旅遊業有負面影響。香港作為轉運中心，在中國內地與部分境外旅遊地之間發揮著中介作用😝。而隨著中國內地與臺灣、東南亞各國建立起直接往來的旅遊服務，繞過了香港的中轉，香港不再作為中國內地通往外界的出口🧙🏽♀️，就直接減少了香港的客源和相應的旅客消費👨🏻🎨。
兩地間直航是旅遊業發展的大趨勢，香港需要跳出中介角色，開發特色旅遊項目，應對未來的挑戰。
香港的房地產行業是在香港世界金融、貿易🥼、航運中心和自由港地位的基礎上發展起來的🕛，香港房地產市場的發展也體現出香港自身的特點。
1）在完善的法製基礎上實行自由經濟。香港回歸後，基本經濟製度不變⛽️，自由港地位沒有動搖，法律體製不變💪🏿，完善有效的法律製度得以保留。沿襲了香港的自由港特色，香港房地產市場的自由度很大，除土地批租有所限製外，各類房地產都可以在市場進行交易🏊🏽。香港政府實行自由經濟政策🤼♂️，通過立法來完善整個房地產市場👩🏽🔬，盡量避免行政幹預🏄🏿♂️。完備的法律從前端減小了房地產市場的交易風險，保障了房地產交易中各方的利益，促進房地產市場的發展。
2）高度發達的金融業為房地產發展提供支持。房地產是一個資本密集型產業✊，和金融業的關系非常密切🙎🏻♀️。房地產業的發展需要銀行或其他融資渠道的信貸支持，反過來金融業也可以從房地產業的發展中收獲利益🈚️。香港的金融市場高度發達😇，與國際資本市場直接接軌，在匯率、利率、資金流動等方面基本不受管製，吸引了國際上的產業資本和遊資投向香港房地產。
3）管理的高效率促進了房地產業的發展。房地產業是一個涉及政府多方面職權的行業🧟♂️，從土地拍賣、建築規劃，到上市交易、二次或多次交易，甚至到交易後事項等，其中很多環節都需要通過政府部門審批或處理。香港政府專門成立了與房地產相關的部門，簡化行政手續，在對房地產市場的管理上充分發揮了職能部門的高效性〽️，並成立一系列專門委員會解決房地產市場中的困難和問題。
2004年訪港遊客突破2000萬人次👨🏻🦲，2011年訪港遊客達到4192萬人次🛵，經過7年時間實現了翻番🍫。如果按2004年以來年均9%的增速，訪港遊客人數會在2019年實現再翻一番，達到8000萬人次。
1）供求失衡。香港總面積1078平方公裏𓀇，但由於山多，可以開發利用的土地還不到30%。60余年來𓀁，香港人口由1952年的200余萬增長到2012年的715萬，增加了差不多兩倍多。人口的急劇增長所產生的巨大住房需求，是拉動香港房地產經濟持續發展的最根本原因🧝🏽♀️。而相對於快速上升的需求，房屋供給則顯得不足🚦。香港政府對土地批租的控製非常嚴格，導致近年來住宅供應量減少。1999年🦉，私人住宅落成總量為35322個單位⛲️，到2013年，私人住宅落成總量下降到8254個單位👨🏻⚕️。供需的嚴重失衡是房價高企的一個原因。更嚴重的是，長期來看，政府不放開土地供應與土地供應短缺造成的高房價之間會形成惡性循環，導致房地產泡沫🔎。
2）市場壟斷💁🏼。香港經濟屬於開放型的自由市場經濟，在多數行業難以形成壟斷性的經濟力量，但在房地產領域卻具有明顯的壟斷色彩🏀。在香港特定的土地管理製度下，土地供應短缺，供求嚴重失衡🧑🏿🎤。經過多年的競爭與發展，香港地產業逐漸形成經營高度集中的局面🚘，前十大開發商占據香港樓市80%左右的市場份額，前三名更是占有50%以上的份額💆🏼♂️，地產巨頭形成寡頭壟斷。寡頭壟斷的結果就是這些地產巨頭在很大程度上主導著商品房的定價權，房地產商囤地👨🏻🧑🏻✈️、價格歧視等行為會進一步造成房地產市場失衡。
3）投機泡沫風險🙈。由於其經濟政策自由🧟♂️，香港境內外資本流動非常頻繁🫷🏽，是國際上熱錢的主要投資地之一。香港樓市每逢經濟危機便會泡沫破裂，主要原因是危機造成利率變化🚇、熱錢撤離🤼♀️。而香港房地產業的製度設計也具有很強投機性。如早期的賣樓花製度🕒，在只有房屋設計圖紙的時候，開發商就開始炒買炒賣，致使房屋具有一定的虛擬資產性質，交易的流動性👨🏼⚕️、投機性大大增加。據統計，由於外來投資者湧入香港市場▶️，沒有香港身份證的人士購買住宅所占成交比例，從2008年的3.1%增加到2011年的6.5%🚑，其中一手住宅更在2011年達到19.5%☂️。香港房地產業的高投機性增加了市場的不穩定性🧗🏿。
當然，香港的經濟還面臨著其他問題。比如，勞動力結構惡化✸。經過多年的發展，香港的人口結構已逐步邁向低生育率、低死亡率的老齡化社會。還有產業空心化問題。從比例上來講，2012年👨🏻🏫，香港93%的GDP由服務業製造，並且吸收了90%的就業人口♍️。總體而言，香港已經走入高附加值的知識經濟發展道路🍿，香港高度發達的服務業是建立在製造業大量內遷完成產業轉型升級的基礎上的。但從長遠來看，香港的經濟過度依賴中國內地🧜🏼，過度依賴進出口貿易、批發零售業務。隨著內地經濟的發展💅🏽，內地可能也要進行產業的轉移，香港依靠進出口貿易發展經濟的空間會逐步縮小，並且上海🌂、北京等地正蓬勃發展高端服務業，香港若不能及時調整產業結構，可能面臨產業空心化的風險。
2017年是香港回歸20周年👿，也是香港首次進行特首直選之年。屆時，香港經濟將呈現出怎樣的發展態勢👨🏿🍳🏊♂️，必將成為焦點話題之一🧑⚖️。因為這不僅關系到香港建設全球性國際經濟中心願景的實現，而且將間接影響到下一屆特區政府的選舉情況和施政方略🔆。筆者將仍然分別以金融服務業、貿易👲🏼、航運等行業為例，對未來三年香港經濟的主要發展趨勢繼續分析。
1.以離岸人民幣業務為契機💖，繼續深化與內地的金融合作
經過十多年的人民幣業務發展，香港已經成為離岸人民幣業務的最主要市場，根據香港金融發展局的估計，目前💇🏼♂️，經香港處理的人民幣交易額約占全球總額的80%左右🐈⬛。然而🐣，亞太地區的其他金融中心，比如新加坡，也正迎頭趕上⛹🏼♂️，致力於離岸人民幣業務的發展，對香港造成了較大競爭壓力🐌。因此，繼續深化人民幣業務的發展🐾，形成香港的獨特優勢，顯得尤為重要🪺。尤其是，金融機構應充分利用香港的“先行者優勢”，開拓多元化的人民幣產品🧙🏼♀️，滿足多元化的市場需求⏺。此外🛒🧑🏼🎓，香港也應抓住內地金融改革的新契機，積極尋求更加多元化和深化的合作。今年4月，香港交易所與上海證券交易所聯合宣布，滬港股市交易互聯互通機製（簡稱“滬港通”）試點獲批。這是深化兩地資本市場合作的新標誌💼。雖然設置了投資門檻♜，但是預計，滬港通仍然會吸引大批內地投資者通過香港證券市場的平臺進行境外投資🕥，促進香港股市規模的進一步擴大和流動性的進一步提高👦🏽，從而鞏固和提升香港的國際金融中心地位🙋🏻。另一方面，滬港通允許內地投資者直接使用人民幣投資香港市場，同時增加了境外人民幣資金的投資渠道🗿，這將進一步促進香港發展成為離岸人民幣業務中心🚓，推動人民幣國際化。
2.“揚長”和“補短”並重，促進細分市場的平衡發展
股票市場和銀行體系始終是香港金融業的優勢所在，而債券市場和金融衍生品市場的發展與紐約、倫敦等地相比🙍🏼♂️，還是有較大差距🥄，這在很大程度上製約了香港金融業在全球的競爭力🟰𓀂，削弱了其國際金融中心的地位。因此，繼續保持強勢產業的國際領先地位🍩，同時大力推動弱勢產業的迅速發展，對於提高香港金融業的整體實力非常關鍵。
在保持銀行體系優勢方面，除了通過與內地的合作✊，進一步擴大業務規模，還應當致力於提供更為專業化、個性化的銀行服務，創造新的業務增長點。在拉動債券市場發展方面🐂，應當充分利用人民幣債券（俗稱“點心債”）為香港債券市場帶來的機遇，吸引大批投資者和發債方進駐香港債券市場，從而拓展業務規模😇，增強市場流動性，提高香港債券市場在國際間的影響力🫸🏼。從今年一季度人民幣債券的發行情況來看👔，雖然遭遇人民幣大幅度貶值的負面影響，但是投資者對於點心債的熱情仍然十分高漲，單季發行量高達1250億元人民幣，創歷史新高（數據來源：路透中文網2014年4月8日報道《離岸人民幣：香港點心債首季發行量創新高，無視人民幣貶值》）🧟♂️。預計點心債將為香港債券市場帶來持續的市場新機遇。
回歸以來✔️，香港的金融監管保障了金融業的穩步健康發展⛴，獲得了國際上的一致好評🤲🏻。然而👩👦，隨著金融活動的日新月異，原本的監管措施可能會顯示出一定缺陷，從而阻礙市場發展。因此，密切關註金融創新的新動向，及時省視和調整監管方法，在金融穩定和市場發展間謀求平衡，是當前金融管理的重點和難點。
一方面，原有監管方法和製度可能並不能涵蓋新的業務和產品，造成監管盲區🌟。另一方面，原有監管方式可能會形成製度障礙，阻礙新興業務的發展，不利於金融市場的深化。這就要求監管部門與業界人士建立密切聯系🤷🏿♂️，共同探討解決方案的同時𓀖，精簡行政手續和流程，及時針對金融創新進行監管製度的修訂👮🏽。
香港在2008年全球金融危機中受到重創，貿易業損失尤為嚴重👨👩👦，商品貿易總額在2009年暴跌11.8%🧝，港產品出口從2007年起就以平均每年24.03%的速度減少🔇，受內地經濟帶動，在近年來蓬勃發展的轉口貿易也在2009年首次出現負增長。服務貿易方面，服務貿易輸出量在2009年下跌7.9%，輸入量更是下跌16.2%𓀌。金融危機不僅暴露出香港經濟中虛擬化程度過高的問題🦢，也反映了國際貿易結構的不合理。香港的貿易夥伴目前主要集中於亞洲地區、北美和西歐〽️，和一些新興經濟體的貿易往來則相對較少。而在服務貿易方面▪️，不均衡的現象則更為嚴重，貿易往來中亞洲地區占很大部分🙆🏼♂️，2010年對亞洲地區的服務貿易輸出占香港總輸出量的54.71%🧑🏼，其對香港的服務輸入更是占到香港輸入總量的67.84%🦑。
針對這一問題，香港從2009年起推出了一系列舉措👩🏼🦲，旨在拓展新興市場🥂，擴大貿易渠道，改變香港貿易對個別國家和地區過度依賴的狀況。除在2010年和2011年分別與新西蘭和歐洲自由貿易聯盟國家簽訂自由貿易協定外🏋️，香港又在2012年9月與智利簽訂自貿協議，這一舉措標誌著香港將國際貿易擴展至南美地區🧝♀️。這只是香港改變自身國際貿易結構的開始🧝🏻，可以預測，面對傳統貿易夥伴經濟不景氣和國際貿易競爭日益激烈的現狀🙍🏿♀️，發展新的貿易夥伴，開拓發展中國家市場將為香港國際貿易創造全新的增長機會。
轉口貿易對香港極其重要，近年來香港的轉口貿易正在發生從有形貨物貿易到無形貨物貿易的重要轉變🙍🏽♀️。1990年代👜，香港作為處理內地貨品轉口港的地位不斷加強🧗🏼♀️，在最高峰時，香港轉口貿易量達到過內地出口總量的120%，而到2006年👇🏻👩❤️💋👩，這一數字下降為30%左右，更多的商品貿易轉口被交由上海和深圳等內地港口處理。
然而這並不代表香港轉口港地位的喪失，相反，離岸商品貿易正在取代傳統的轉口商品貿易，成為香港轉口貿易的新重心。2010年至2012年，離岸商品貿易以平均每年17.33%的速度增長☕️，2012年總量達到46689.47萬港元𓀜🤳，超過了同年33755.16萬港元的轉口貿易總量（數據來源：《香港統計年刊（2013年版）》）🌾。但是，離岸貿易是以全程提單經過香港或從來源地直接裝運的形式進行的，貨物不經過清關，其收益只被顯示在貿易服務的出口收入中，而不計入有形的轉口貿易統計中🐩，因此，單純的轉口貿易數據已不能反映香港轉口港的地位💬。
在不久的將來，可以預見，大規模的離岸貿易還很有可能進一步帶動衍生的服務需求。離岸貿易不受基礎設施如港口吞運能力、空運能力等的限製，而是更註重服務的提供。香港擁有大量高素質的金融、法律👸🏼、物流方面的人才，製度設計方面和國際接軌程度很高🚰，因此在提供衍生服務方面具有很大的優勢🆓。香港作為有形貿易轉口港的角色也可以延伸為資金🍃、服務和金融工具的流通樞紐⟹。
當然🚉🈶，跨境貿易的人民幣結算還只是香港建設離岸人民幣中心的開始，由於其在操作和風險上相對較強的可控性，國際貿易可成為試驗的第一步🕟。而在這個過程中，和上海的分工協作👎、相互促進，是一個不可回避的話題🕵️。
中國（上海）自由貿易試驗區曾一度被視為滬港兩地未來的激烈競爭👩🏼🎤，而事實上，競爭以外更有合作和互補👲🏿。香港由於其與內地特殊的政治經濟關系，所服務的對象是面向世界的🚵，尤其是為想進入內地市場的海外投資者提供金融和貿易服務，而上海的長期規劃是以人民幣為主，主要的服務對象還是國內企業🟩。因此🚲，上海的自貿試驗區如果能夠在管理體製、吸引外資、深化國際貿易結算乃至金融開放創新等方面取得突破性的成果，不僅有利於加大自身的開放程度🧹，也能加強香港的國際金融中心作用。尤其是對於香港的國際貿易來說🧘🏿🧏🏻，上海自貿區吸引力的增強能夠帶來更大且更具多樣性的資金池，幫助香港的貿易行業完成從有形貿易轉口到離岸貿易中心和服務貿易中心的轉變。
同時，上海在建立國際金融和貿易中心的過程中又有很多需要向香港借鑒和學習的地方😌。雖然上海有腹地廣闊和經濟增長強勁等優勢，但無論是在管理體製、開放程度，還是在吸引高質量金融、貿易、法律、會計人才方面🤸🏽，香港都比上海積累了更多的寶貴經驗。可以預見的是，在短期內雙方將在這些領域尋求進一步的合作，優勢互補將成為這段時期兩地發展的關鍵詞🏄🏿♀️。
回歸以來🤷🏽🎬，香港航運業總量有所上升，但在整個航運體系中相對地位有所下降，這主要是因為香港航運業本身成本較高而且周邊港口競爭加劇。對於香港航運業未來的發展，從短期來看🏵，香港港口吞吐量被內地沿海港口分流的狀況不會發生改變💁🏼。一方面，香港周邊港口，特別是華南地區的深圳港口在成本上具有優勢🔣，而在其他方面不存在劣勢🚣🏿，而且已經形成可以與香港匹敵的競爭實力；另一方面📸，從軟件上看💔，香港的無形成本優勢是否能抵抗周邊港口快速發展的網絡優勢仍屬未知🦸♂️，從硬件上看，香港現有的9個碼頭趨近飽和📽，而香港建設10號碼頭的議案一直未獲通過，因此香港的港口格局不會發生較大改變。
然而，即使香港港口在全球體系中相對地位下降🧝🏿，其絕對增長仍然可觀🫴🏽。全球航運業在經歷了2008年金融危機之後，目前已逐漸走向復蘇，整個行業都出現回暖趨勢。在此大背景下，香港的航運業也會走向景氣。更重要的是，香港可以充分發揮中國成為貿易航運大國的機會👨🏻🍳，與珠三角形成合理分工，實現互利共贏。香港航運業雖然直接從事集裝箱運輸的相對份額已有下降趨勢🤹🏻➞，但為航運業服務的金融、保險、國際仲裁及其他專業服務獲得了快速發展👨🏻🦰，其服務範圍不僅涉及香港和珠三角地區，而且正在向長三角和環渤海地區輻射。中國內地航運業在發展平臺、空間協作、規則製定等方面還有很大的提升空間，為香港的航運服務輸出創造了良好的環境🤵♀️。香港港口如果能夠在中介的角色之外，進一步發揮其在航運配套服務業上的優勢，成為直接的服務提供者，必將能夠給香港航運業甚至整個香港經濟帶來更大的發展空間。
總的來說，回歸以來，得益於中國內地旅客赴港人次和旅遊消費大幅增加，香港旅遊業經歷了快速發展🥺。至於未來的發展，短期來看，香港旅遊業將會保持良好的發展態勢🍿，主要原因是中國內地市場龐大的旅遊需求和旺盛的消費能力仍有較大的開發空間。2004年訪港遊客突破2000萬人次，2011年訪港遊客達到4192萬人次，經過7年時間實現了翻番🕰。如果按2004年以來年均9%的增速，訪港遊客人數會在2019年實現再翻一番，達到8000萬人次。據測算，這將需要新增10萬左右的航空班次，新增酒店100家，新增酒店客房數3萬間🫐，新增酒店從業人員3.6萬人⛅️。訪港遊客人數的增加不僅對於旅遊業有著重要意義👩🏿🎓，對其他與旅遊相關的配套產業如酒店、餐飲、商業、客運等，也會起到很大的帶動作用🖐🏽。
長期來看，香港的旅遊業會受諸多因素的影響🔒⛵️，例如其他海外市場對中國內地購物旅遊的分流、周邊城市對商務旅遊的分流等🧚🏽。香港應該找到旅遊業長期發展的支撐點，開發更具獨特性、不可替代的旅遊資源👨🏻🦼。隨著香港和中國內地關系更加緊密🧣、來往更加便捷💉，中國內地赴港旅遊會更加常態化，相信旅遊業依舊能作為香港四大支柱產業之一，支撐香港經濟發展。
房地產行業作為關乎民生的資本行業，本身的發展受到政府政策、區內金融環境、國際資本市場等多方面的影響，是各方力量權衡的結果🧑🏻⚖️。總的來說，自回歸以來，特別是2003年CEPA實施以來，香港的房地產業在一定程度上得到了內地投資者的推動，但整個房地產市場存在一定的波動🥿🕵🏻♂️。
香港作為對全球資金動向最敏感的開放式經濟體，其房地產市場受外部環境影響非常大。2013年以來，美聯儲退市造成資金從新興國家大規模流出，在新興市場熱錢流走的陰影之下，未來加息的可能性驟增，香港由低利率維持的房地產繁榮必將受到影響。而中國內地自新一任領導集體上臺之後對腐敗的打擊👩🏻⚕️、對金融體系的調控特別是對“影子銀行”的嚴格監管😑，也在一定程度上減少了內地對香港房地產市場的需求。從香港自身而言，自2009年以來，為緩解高漲的房價，香港政府出臺了一系列調控措施🐾，2013年的市場反應十分明顯🐳，樓市成交量和成交金額都大幅縮水。綜合以上因素🤏🏽，未來幾年內香港房地產市場會有所下滑。而長期來看🥶，若造成香港樓市波動的內部因素無法消除🧚🏿，例如供給依舊嚴重短缺🧑🏻🦱、房地產市場壟斷無法消除等，香港房地產仍將在很大程度上受到國際資本的影響👨🏼🏫。
總體來說⛔，香港經濟作為一個小型開放經濟🧝🏿，其進出口額與GDP之比在2012年已經達到3.6：1🙅🏽♀️，這是一個特別依賴於外部環境的經濟體🥼，尤其是特別依賴內地。
短期來說⚒，在現在的國際大環境下，歐美發達經濟體正緩慢復蘇，中國內地經濟增速雖然回落🤾🏿，但依然處在強勁發展階段🙅🏼♂️，因此，香港經濟在回歸20年之際仍然會保持良好的增長。香港和內地簽訂的CEPA及其補充協議（已經簽至補充協議十）🥜，累計已訂立403項服務貿易開放措施，涉及金融、醫療、旅遊、建築、法律🥱、會計服務等，必將促進香港和內地更好地融合🫛，尤其是中央對於廣東省先試先行的態度💁♂️，有利於香港以廣東為跳板進一步打開內地市場。
中期來看，香港經濟依舊有隱憂。從外部環境來講，中國經濟也正在逐步轉型，經濟增速在下降🧚🏻💂🏻♂️，並且內地也在發展高端服務業，上海等地對香港具有潛在的威脅，香港經濟需要進一步朝前發展。從香港自身來說🙂，人口老齡化是香港經濟發展的製約因素🧑🏻🦯⇢，這將拉大香港貧富差距，降低香港發展的潛能。並且香港的貿易、投資極大程度上依賴內地，這將影響香港的後續發展，香港需要更加面向世界，讓客戶群更分散化↔️。香港需要向更高層次的經濟模式轉型，做物流🧔🏻♀️、金融服務𓀙、信息咨詢等業務🕚，真正成為國際金融、貿易和航運中心。
（作者系意昂2教授、滬港發展聯合研究所聯席所長♙，作者感謝王夢妍🅱️🍡、相良、潘一菲、黃亞麟的助研工作。李旭編輯，工作郵箱💅🏿：sunne_li@hotmail.com）
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